Vente-Étude Géotechnique

La nouvelle loi du 23 novembre 2018 “ Loi ELAN ” a été publiée cet été. La loi impose aux vendeurs de terrains non bâtis constructibles situés dans certaines zones, d’annexer une étude géotechnique à la promesse de vente (ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ou en cas de vente publique, au cahier des charges).

Cette nouvelle obligation en quelques points :

• Zones concernées par l’obligation
• Opérations effectuées dans ces zones visées par l’obligation
• Les deux types d’étude géotechnique
• Les sanctions
• Entrée en vigueur

1. Zones concernées par l’obligation

Tous terrains situés dans une zone à exposition forte ou moyenne au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, sont soumis à l’obligation, à l’exclusion des zones à exposition faible ou résiduelle

L’obligation stipule aussi que les dispositions d’urbanisme de la zone en cause permettent la réalisation de maisons individuelles

2. Opérations effectuées dans ces zones visées par l’obligation

1. Vente d’un terrain non bâti constructible
2. Conclusion de tout contrat sur l’une de ces zones pour la construction d’un ou plusieurs immeubles ne peut dépasser plus de deux logements.L’étude est fournie aux entreprises chargées des travaux.Peuvent être exclus :
   • Les contrats de travaux n’affectant pas les fondations ou la structure du bâtiment, l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol.
   • Les contrats relatifs à des travaux d’extensions, y compris les vérandas et les garages en dessous de 20 m² et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant
3. Conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle du CCH
4. Par suite, les mutations successives de ce terrain (que celui-ci fait l’objet entre temps de travaux de construction ou non)

3. Les deux types d’étude géotechnique

1. L’étude géotechnique préalable

Une étude “préalable” sur l’ensemble du terrain en cas de vente d’un terrain non bâti constructible doit être réalisée, puis transmise à l’occasion de chaque mutation. Elle a une durée de validité de 30 ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué.

L’article 1 précise qu’elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette étude préalable comporte une enquête documentaire et peut être complétée par des investigations relatives au projet.

2. L’étude géotechnique “ de conception”

Elle doit être réalisée et transmise en l’absence de réalisation initiale sur le terrain d’une étude géotechnique “préalable” , à l’occasion des travaux de construction précités et également annexée à la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle.

Par suite, elle est transmise lors des mutations successives de l’ouvrage ou de la maison individuelle en cause.

Elle n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

L’article 2 de l’arrêté précité précise qu’elle a pour objet de fixer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l’étude géotechnique préalable. Elle fournit un dossier de synthèse définissant techniquement les dispositions constructives à mettre en oeuvre.

Une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant projet et projet) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 est présumée conforme. En pratique, même en présence d’une étude “préalable” portant sur le terrain, le constructeur pourra faire réaliser avec l’accord du maître d’ouvrage une étude “de conception” qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment.

4. SANCTION

La loi ne prévoit aucune sanction expresse en cas de manquement du vendeur à son obligation de fournir une étude géotechnique préalable. Cependant, le notaire pourra refuser d’instrumenter, étant tenu de refuser de donner l’authenticité à une convention dont il connaît l’illicéité. Par ailleurs, le droit commun est amené à s’appliquer pour sanctionner notamment l’obligation d’information du vendeur ou mettre en cause la responsabilité de l’agent immobilier pour défaut à son devoir d’information et de conseil.

5. Entrée en vigueur

Le dispositif était censé entrer en vigueur le 1er janvier 2020 mais les deux arrêtés évoqués plus hauts restaient en attente de parution.

Le dernier arrêté a été publié au Journal Officiel le 9 août 2020 et entre en vigueur à compter du 10 août 2020.

Retrouvez aussi notre article sur La VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement

ou nos autres articles dans la rubrique Actualités !