SCI : quel est l‘intérêt de dissocier l’immobilier de l’entreprise ?

Société Civile Immobilière (SCI) : quel est l’intérêt de dissocier l’immobilier de l’entreprise ?

Un chef d’entreprise peut être amené à acquérir le local dans lequel il exploite son activité. Il se posera alors la question du mode de détention de ce local. Dans certains cas, il peut être intéressant pour un entrepreneur d’acquérir le local professionnel au travers d’une Société Civile Immobilière (SCI) professionnelle.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est une société civile dont l’objet est un bien immobilier. Il s’agit d’une société relativement simple à constituer et à gérer : elle est donc très utilisée en France et s’adresse aux particuliers comme aux professionnels. La SCI figure parmi les sociétés civiles de patrimoine. Sa création peut être envisagée lorsqu’au moins deux personnes, qui deviendront des associés une fois la SCI créée, sont propriétaires d’un même bien immobilier.

La SCI est fréquemment constituée pour 3 buts spécifiques : gérer en commun des biens immobiliers, les mettre en location.

La SCI est un outil très efficace pour investir dans l’immobilier.

Cette forme sociale présente certains avantages, notamment pour l’obtention d’un prêt bancaire ou pour la transmission.

L’intérêt de dissocier l’immobilier de l’entreprise ?

La Société Civile Immobilière (SCI) peut présenter un intérêt pour différentes raisons.

• Protéger son patrimoine immobilier professionnel d’éventuelles poursuites de créanciers de l’entreprise :

En cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la société d’exploitation, les immeubles professionnels peuvent ainsi être préservés.

Il convient cependant d’être prudent : la protection ne jouera pas dans certaines situations : les tribunaux peuvent notamment étendre la procédure collective à la SCI, s’ils estiment que cette dernière est fictive ou qu’il y a une confusion de patrimoine entre les deux sociétés.

• Préparer la transmission familiale de l’entreprise :

S’agissant d’une entreprise familiale, la constitution d’une SCI permet d’attribuer l’affaire à celui ou ceux des enfants de l’exploitant qui sont les plus aptes à la gérer, et de transférer aux autres les parts de la SCI, par le biais d’une donation-partage ou d’un testament.

Les risques d’indivision entre les héritiers au décès du chef d’entreprise, qui entraînent bien souvent la mise en vente de l’entreprise, sont ainsi évités.

• Faciliter la transmission de l’entreprise à des tiers :

L’actif immobilier représente un poste très lourd dans le bilan d’une entreprise. Pourtant les immeubles ne constituent pas en eux-mêmes des outils de production, sauf lorsqu’ils sont spécifiques à une activité particulière (un hôtel ou une clinique par exemple).

Par conséquent, les acquéreurs potentiels attacheront beaucoup plus d’importance à d’autres biens productifs pour l’évaluation de la valeur d’achat de l’entreprise.

Une entreprise sans actif immobilier est donc plus facilement cessible, l’acquéreur n’étant pas tenu d’acheter les immeubles. D’autre part, ceux-ci ne risqueront pas d’être sous-évalués.

• Assurer à l’exploitant, et éventuellement à des membres de sa famille, des revenus fonciers complémentaires :

Le principe est le suivant : l’entreprise verse à la SCI un loyer, qui doit correspondre à la valeur locative de l’immeuble. Le bénéfice de la SCI, constitué essentiellement de ces loyers, déduction faite des charges et notamment des intérêts d’emprunts, est réparti entre les associés en proportion de leur part dans le capital.

Ce bénéfice constitue pour les associés et donc pour l’exploitant, une fois les emprunts remboursés, un revenu foncier complémentaire imposable au titre de l’impôt sur le revenu. S’il décide de céder son entreprise, il conservera cette source de revenus, notamment en prévision de sa retraite.

La constitution d’une SCI présente tout de même certains inconvénients :

• Sa constitution est rigoureuse : nombreuses formalités de création générant des coûts à la charge des associés
• Responsabilité illimitée des associés : contribution au passif social à proportion des parts sociales détenues par chacun
• Obligations de fonctionnement : relatives à la tenue d’une comptabilité, aux modalités de prise de décision (tenue d’AGO et d’AGE), nécessité de bien rédiger les statuts au risque d’entreprendre une procédure de modification des statuts en cours de vie sociale…

Nous vous conseillons de vous entourer d’un expert comptable, ou d’un avaocat spécialisé en immobilier, ou de votre notaire pour constituer une SCI.

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