Les solutions de location immobilière pour les entreprises : choisir le bon bail selon vos besoins

Lorsqu’une entreprise se crée, elle n’a souvent pas d’autres choix que de louer ses locaux. D’ailleurs, les banques ne s’y trompent pas et accordent rarement un emprunt à une entreprise qui n’a pas de trois bilans. Ce conseil est avisé, car l’entreprise en devenir n’a pas forcément encore cadré son besoin immobilier. Nous allons examiner ensemble les solutions qui s’offrent à vous lors d’une prise à bail.

Un point important, il n’y a pas UNE solution, mais DES solutions qui sont définies en fonction de l’avenir de votre entreprise.

Afin de débattre des propositions à la location, arrêtons-nous sur l’acquisition.

Cette solution est idéale lorsque votre plan à 10 ans (voir plus) est clair, que vous êtes certain de la situation géographique, que cette acquisition ne vous contraint pas dans les investissements à réaliser pour votre activité et enfin que le loyer absorbé par l’entreprise ne soit pas hors marché.

Plusieurs types de baux sont possibles. Le bail commercial, le bail professionnel, le bail dérogatoire. Il en existe d’autres, mais les principaux sont ici présentés.

Le bail commercial

Le bail commercial, aussi appelé bail 9 ans ou bail 3.6.9 est le plus utilisé. Il permet à une entreprise de s’installer dans des locaux en ayant la possibilité de sortir de ce bail tous les 3 ans, par une dénonce 6 mois avant la fin de l’échéance. Cette solution permet de présenter aux banques 2 bilans et une situation sur la 3e année pour se projeter sur une acquisition ou une location plus adaptée. Le coût n’est pas neutre. Souvent, les loyers sont trimestriels et le dépôt de garantie équivalent à un trimestre. Les honoraires d’agence et frais de bail à la charge du preneur sont aussi un investissement important. Il n’est pas rare que l’ensemble de ces honoraires représentent un trimestre de loyers.

Vous avez donc l’équivalent de 9 min de loyer a débourser pour avoir votre établissement. Si votre bailleur vous accorde un loyer mensuel, l’investissement sera plus léger. Un mois de loyer, plus un ou deux mois de dépôt de garantie, plus l’équivalent de 3 mois pour les honoraires d’agence et la rédaction du bail.

Plusieurs éléments à prendre en compte

Comme vous le noterez, l’investissement de départ n’est pas neutre et les banques financent rarement ces dépenses.

Chaque année, le loyer sera revu à la hausse et parfois (mais rarement) à la baisse en fonction de l’indice choisi, ILAT ou ILC. Le règlement des charges fait l’objet d’une avance généralement demandé en même temps que le loyer. Les charges font l’objet de régularisation chaque année pour coller aux dépenses. Celle-ci est justifiée par le bailleur.

Attention point important et souvent oublié par les locataires, l’entretien de vos locaux loués est à votre charge. Espace vert, entretien des huisseries, du chauffage, de la climatisation, le nettoyage des cheneaux etc. Seuls le clos et le couvert (l’article 606) sont à la charge du bailleur en cas de casse ou de défaut, mais l’entretien doit être fait régulièrement par le locataire. L’avantage de la location outre les points évoqués précédemment réside dans le choix des locaux. Le marché est très souvent plus offreur de solution que le marché à l’acquisition.

Le bail professionnel

Le bail professionnel s’adresse principalement aux professions libérales, médecin, avocat, notaire, etc. La seule différence réside dans le domaine du bail possible chaque année avec un préavis de 6 mois.

Très grande souplesse !

Les autres points sont identiques.

Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est en hybride avant le bail commercial ou professionnel. Il permet de s’investir dans des lieux pour une période prédéfinie, normalement sous la possibilité de sortir avant cette période et peut être reconduit pour un maximum de 36 mois. Il ne permet pas en revanche d’obtenir la propriété commerciale.

Les autres points sont identiques hormis les honoraires d’agence souvent minorés.

Vous le voyez, il y a des opportunités pour installer votre entreprise en préparant l’avenir.

Votre agent immobilier est le partenaire indispensable pour vous guider et vous sélectionner les biens adoptés à votre installation.

Construisons votre avenir.

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